Sind Sie mit Ihrer Hausverwaltung zufrieden?

Was der Hausverwalter tun muss, wann Sie ihn besser loswerden sollten und wie Sie den richtigen finden

Was sind die Aufgaben eines Hausverwalters?

Hausverwalter haben eine Vielzahl von Aufgaben. Einige Beispiele sind:

• Erstellung und Durchsetzung der Hausordnung
• Abschluss von Betreuungs- und Wartungsverträgen
• Abschluss von Miet- und Versicherungsverträgen
• Instandhaltungsmaßnahmen sowie die Kontrolle und Abnahme von Kleinreparaturen
• Serviceüberwachung technischer Anlagen (z.B. Heizung, Klimatisierung, Schrankenanlagen, Aufzüge etc.)
• Langfristige Sicherung und Steigerung von Wert und Ertrag der Immobilie
• Vertretung der Eigentümer gegenüber Behörden, Gerichten, Schlichtungsstellen
• Abhaltung gesetzlich vorgeschriebener Hausversammlungen sowie die Umsetzung der Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung
• Verwaltung von gemeinschaftlichen Geldern wie z.B. eine Instandsetzungsrücklage der Wohnungseigentümer
• Erstellung der Betriebskostenabrechnung

Natürlich sollte die Kundenzufriedenheit dabei immer an oberster Stelle stehen. In der Realität sieht das jedoch meist ganz anders aus. Doch Mieter lassen sich nicht mehr alles gefallen: Die Bereitschaft von Wohnungseigentümergemeinschaften, sich einen neuen Hausverwalter zu suchen, ist in den letzten Jahren deutlich gestiegen.

Ihr Hausverwalter sollte für Sie kein Buch mit sieben Siegeln sein.

Auf folgende Punkte sollten Sie bei Ihrer Hausverwaltung unbedingt achten:

Finden alle 2 Jahre Eigentümerversammlungen statt?

Diese sind nämlich gesetzlich vorgeschrieben! Am besten finden diese Versammlungen jährlich, nachdem der Verwalter die Betriebskostenabrechnung an Sie versandt hat, statt. Dann können gleich eventuell auftretende Fragen geklärt werden. Spätestens bis zum 30. Juni eines jeden Jahres sollten Sie die Abrechnung erhalten haben.

Auch die Verwalter können von den Versammlungen profitieren. Schließlich können sie mit ihren Kunden wieder in Kontakt treten, was oft gerade bei größeren Wohnhausanlagen schwierig ist.

Ist die Betriebskostenabrechnung übersichtlich?

Ihr Verwalter muss bis spätestens 30. Juni eine (detailliert aufgeschlüsselte) Abrechnung über alle Ausgaben und Einnahmen sowie über die Rücklagen des Vorjahres vorlegen. Sie bekommen diese Abrechnung schriftlich zugesandt und dürfen auch Einsicht in die Belege nehmen.

Wurden alle Versicherungen zu optimalen Bedingungen abgeschlossen?

Wenn die Prämie für die Gebäudeversicherung über ein Promille des Werts des Hauses ausmacht, können Sie diese Frage getrost mit Nein beantworten. Schauen Sie sich auch gleich die Konditionen an, die der Hausverwalter bei der Bank ausverhandelt hat. Wenn diese unter dem marktüblichen Niveau liegen, sollten Sie hellhörig werden. Der Verwalter kann dann sogar auf Schadenersatz geklagt werden.

Werden Preisvorteile weitergegeben?

Jeder Vorteil, sei es ein Skonto oder nur ein Preisnachlass bei den neuen Fahrradständern, muss an Sie weitergegeben werden.

Wie hoch ist die Rücklage für das Gebäude?

Je älter das Haus ist, desto höher sollte die Rücklage sein. Sonst fehlt später das Geld für Reparaturen. Bisher gibt es dafür noch keine gesetzlichen Mindestbeiträge.

Wie hoch ist das Verwalterhonorar?

Nehmen Sie das Honorar des Verwalters unter die Lupe. Was inkludiert ist und was nicht, sollte genau festgelegt werden. Ebenso die jährliche Anpassung des Honorars, z.B. an die Inflationsrate.

Was tun, wenn Sie mit Ihrem Hausverwalter unzufrieden sind?

Im Zweifel kündigen

Aber nicht überstürzt. Sehen Sie sich verschiedene Kandidaten an und prüfen Sie Referenzen, Erreichbarkeit, technische Ausstattung, aber auch der Höhe der Haftpflichtversicherungen, fragen Sie, welche Leistungen im Grundhonorar inkludiert sind und welche Sie extra zu bezahlen haben. Wenn ein Hausverwalter mit einem extrem niedrigen Honorar lockt, spekuliert er vielleicht mit anderen Einnahmequellen.

Wie können Sie kündigen?

Der erste Verwaltungsvertrag wird oft auf drei Jahre abgeschlossen, da der Verwalter zu Beginn bzw. während der Gewährleistungsfrist nicht wechseln sollte. Innerhalb der ersten drei Jahre ist eine Kündigung nicht möglich, nach drei Jahren schon. Oft mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum Ende der Abrechnungsperiode, also in der Regel bis zum 30. September eines Kalenderjahres.

Gibt es für Hausverwalter ein Gütesiegel?

Die Salzburger Immobilien- und Vermögenstreuhänder unterziehen Ihre Hausverwaltungen jährlich einer freiwilligen Prüfung durch einen Wirtschaftsprüfer. Erfüllen sie die strengen Kriterien, sind sie berechtigt, ein Jahr ein Gütesiegel zu führen. Die Kunden können sicher dadurch sein, dass sie diesem Verwalter vertrauen können. Leider gibt es dieses Gütesiegel derzeit nur in Salzburg.

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